Los cambios en la compra y venta de casas a partir del 17 de agosto del 2024
7 claves: ¿Qué cambia en el pago a los ‘realtors’ por comprar y vender viviendas?
Un acuerdo judicial allana el cambio para cambios drásticos en la forma en que se compran y se venden los apartamentos y las casas en EEUU. ¿Qué cambia? ¿Subirían o bajarían las comisiones para los realtors? Te lo explicamos en pasos claves.
Tras la noticia de que se acordó quitar lineamientos que durante décadas fijaron las comisiones para realtors (agentes inmobiliarios) en la venta de viviendas en Estados Unidos, muchos se preguntan cómo se verán afectados en la compra o venta de su propiedad.
Según los términos del acuerdo anunciado, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) acordó pagar 418 millones de dólares para ayudar a compensar a los vendedores de viviendas en todo el país.
Los vendedores de viviendas detrás de múltiples demandas contra la NAR argumentaban que las reglas que rigen las viviendas listadas para la venta en sus Servicios de Listado Múltiple (el sistema MLS) afiliados apuntalaban las comisiones de los agentes.
Aquí, una pequeña guía de preguntas y respuestas que pueden ayudar a clarificar qué significa este acuerdo:
- ¿Qué argumentan los demandantes sobre las comisiones de venta de viviendas?
Las demandas indicaban que las reglas vigentes subían artificialmente las comisiones para los realtors.
Que también esas normas incentivaban a los agentes que representaban a los compradores a evitar mostrar apartamentos o casas a sus clientes en los que el corredor del vendedor ofrecía una comisión más baja al agente del comprador.
- ¿Qué dice el acuerdo con la Asociación de Agentes Inmobiliarios?
Como parte del acuerdo, la NAR acordó ya no exigir que un corredor que anuncie una casa en venta en MLS ofrezca ninguna compensación por adelantado al agente del comprador.
El cambio de regla deja abierto a los vendedores de viviendas individuales la negociación de dichas ofertas con un agente del comprador fuera de las plataformas MLS, aunque el corredor del vendedor debe revelar dichos acuerdos de compensación.
El grupo comercial también acordó exigir que los agentes que trabajen con un comprador realicen un acuerdo escrito con ellos. Esto tiene como objetivo garantizar que los compradores de viviendas sepan cuánto les cobrará su agente por sus servicios.
El acuerdo no incluye a los agentes inmobiliarios afiliados a HomeServices of America y sus empresas relacionadas. Keller Williams Realty, una de las corredurías de bienes raíces más grandes del país, acordó pagar 70 millones de dólares para resolver demandas por comisiones de agentes. Otras dos grandes corredoras acordaron términos similares: Anywhere Real Estate Inc. acordó por 83.5 millones de dólares, mientras que Re/Max acordó pagar 55 millones.
- ¿Cómo funciona actualmente la compra y venta de propiedades con un ‘realtor’?
Actualmente, los agentes que trabajan con un comprador y un vendedor suelen dividir una comisión de alrededor del 5% al 6% que paga el vendedor.
Esta práctica se volvió habitual, ya que los listados de viviendas incluían ofertas incorporadas de “compensación cooperativa” entre agentes de ambos lados de la transacción.
- ¿Se podrán negociar las comisiones para el ‘realtor’?
Los cambios en las reglas que la NAR acordó como parte del acuerdo podrían dar a los vendedores y compradores de viviendas más impulso para negociar comisiones más bajas para los agentes.
El cambio representa un drástico sacudón a la forma en que han operado los agentes inmobiliarios desde la década de 1990.
- ¿Esto haría bajar o subir las comisiones para los ‘realtors’?
“Puede que los cambios tarden algún tiempo en impactar el mercado, pero nuestra esperanza es que esto ejerza una presión a la baja sobre el costo de contratar a un corredor de bienes raíces”, dijo Robby Braun, abogado en una demanda federal presentada en 2019 en Chicago en nombre de millones de vendedores de viviendas.
Los analistas de Keefe, Bruyette & Woods también anticipan que los cambios en las reglas de la NAR conducirán a comisiones de agentes más bajas y podrían persuadir a algunos compradores de viviendas a evitar el uso de un agente por completo.
“En nuestra opinión, la combinación de acuerdos obligatorios de representación del comprador (..) debería dar como resultado una competencia de precios significativa por las comisiones de los agentes compradores”, escribieron los analistas en una nota de investigación.
- ¿Ahora los compradores tendrán que pagar también al ‘realtor’?
Si bien sienta las bases para que los compradores de viviendas negocien un precio más competitivo por los servicios de sus agentes, los cambios en las reglas significan que los compradores de viviendas tendrán que tener en cuenta cómo cubrir la compensación de sus agentes. - Los compradores de vivienda aún podrían solicitarle a un posible vendedor una concesión que incluya dinero para ayudar a cubrir la compensación del agente del comprador. Sin embargo, un vendedor de una vivienda con múltiples ofertas, por ejemplo, podría rechazar dicha solicitud u optar por una oferta de un comprador diferente que no solicite dicha concesión.
- “La verdadera solución es que la industria trabaje para eliminar las barreras regulatorias que dificultan que los compradores incluyan esta compensación en sus hipotecas”, dijo Stephen Brobeck, investigador principal de la Federación de Consumidores de Estados Unidos.
- ¿El cambio entrará en vigor pronto?
Los cambios entrarán en vigor el proximo 17 de agosto del 2024.
